物業(yè)管理方法 物業(yè)管理的十種方法

物業(yè)管理辦法條例，有哪些物業(yè)管理方法或者技巧可以監(jiān)督物業(yè)管家的工作，提高業(yè)主的滿意度，物業(yè)最新的管理科技手段有哪些，怎樣才能做好物業(yè)管理？怎樣才能把物業(yè)管理做好？云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法。

本文導(dǎo)航

• 物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文
• 物業(yè)如何管理才是最好的
• 物業(yè)管理的十種方法
• 怎樣做好物業(yè)公司的管理
• 咋樣做好一個(gè)物業(yè)管理
• 昆明小區(qū)物業(yè)管理方法

物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文

第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條　國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條　國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第二章　業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第九條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第十四條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

　　第十五條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

物業(yè)如何管理才是最好的

首先，物業(yè)可以做一些業(yè)主調(diào)查問卷，詢問業(yè)主對(duì)物業(yè)管家服務(wù)滿意度。

其次，也可以采取獎(jiǎng)勵(lì)的方式，對(duì)物業(yè)管家進(jìn)行激勵(lì)，這樣可以使工作態(tài)度更好。

物業(yè)管理的十種方法

（1）監(jiān)督檢查法。監(jiān)督檢查法就是由上而下，對(duì)管理的各個(gè)崗位、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督與檢查，并針對(duì)監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)采取糾正措施。監(jiān)督檢查是所有物業(yè)管理公司最大量采用的一種監(jiān)控方法。

（2）匯報(bào)控制法。匯報(bào)控制與監(jiān)督檢查是同一性質(zhì)的兩種不同的方法。監(jiān)督檢查是由上而下信息反饋與控制，而匯報(bào)控制就是由下而上的信息反饋與控制。匯報(bào)本身對(duì)于匯報(bào)者就是一種控制，你必須掌握情況，必須對(duì)匯報(bào)的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對(duì)存在的問題提出解決措施。

（3）統(tǒng)計(jì)分析法。統(tǒng)計(jì)分析法就是利用數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法，分析管理質(zhì)量變動(dòng)情況，尋找存在問題，提出解決問題的措施，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。例如：《客戶入住情況統(tǒng)計(jì)表》、《客戶意見征詢統(tǒng)計(jì)表》等。

（4）競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)法。市場(chǎng)是一種競(jìng)爭(zhēng)，管理也是一種競(jìng)爭(zhēng)，只有在競(jìng)爭(zhēng)中，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)管理質(zhì)量的控制。在物業(yè)管理中，實(shí)行比較與競(jìng)爭(zhēng)，讓好的服務(wù)展現(xiàn)在大家面前，也讓差的服務(wù)展現(xiàn)面前，競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了壓力，這種壓力就是一種控制，在壓力下形成互相促進(jìn)，不甘落后的局面。

（5）信息監(jiān)控法。信息技術(shù)控制是利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)管理質(zhì)量要素進(jìn)行控制的一種方法。智能化樓宇的誕生使管理發(fā)生翻天覆地的變化，人們可以在監(jiān)控室里清楚地看到各種設(shè)備的運(yùn)行情況，各種會(huì)議、報(bào)告、請(qǐng)示、批復(fù)都可以在網(wǎng)上進(jìn)行。

（6）總結(jié)提高法。也許把總結(jié)提高作為質(zhì)量控制的手段會(huì)讓人不太理解，但是如果我們從司空見慣的月度總結(jié)、年度總結(jié)的形式主義圈子跳出來，仔細(xì)思考總結(jié)的本意、目的、以及應(yīng)該達(dá)到的結(jié)果，可以認(rèn)為，運(yùn)用總結(jié)這種形式，其實(shí)是管理質(zhì)量控制中非常重要的一種手段。

怎樣做好物業(yè)公司的管理

1、不斷學(xué)習(xí)，現(xiàn)代化的物業(yè)管理工作，要求物業(yè)管理人員能夠不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，隨時(shí)保持一顆不斷學(xué)習(xí)，要明白沒有什么是一勞永逸的，只有不斷的進(jìn)步才能持續(xù)的將物業(yè)工作做好。

2、善用工具，物業(yè)工作面對(duì)的是整個(gè)小區(qū)很多復(fù)雜瑣碎的事情，尤其是對(duì)于物業(yè)管理人員來說，細(xì)節(jié)問題處理不好的話，就很容易造成巨大損失的，盡量學(xué)會(huì)使用像微小區(qū)這樣的物業(yè)管理系統(tǒng)，這樣可以幫助處理物業(yè)管理工作，能夠極大的提高工作效率。

3、建立一個(gè)長(zhǎng)期的有效機(jī)制，結(jié)合小區(qū)業(yè)主和物業(yè)設(shè)施，配套出臺(tái)管理方案，培訓(xùn)員工的責(zé)任意識(shí)以及服務(wù)理念，強(qiáng)化物業(yè)公司整體素質(zhì)，灌輸為小區(qū)服務(wù)是他們第一的目標(biāo)理念，把小區(qū)管理好，治理好。

物業(yè)管理常見注意事項(xiàng)

1、收費(fèi)不透明。很多物業(yè)公司收費(fèi)都不透明，很多業(yè)主都不明白，這些物業(yè)費(fèi)的根源在哪里。

2、服務(wù)不到位。物業(yè)費(fèi)和服務(wù)不成正比，業(yè)主享受不到應(yīng)有的服務(wù)，而且物業(yè)人員對(duì)于業(yè)主的態(tài)度蠻橫無理。

3、物業(yè)人員管理渙散。有些物業(yè)人員基本都是混日子的，很多該清掃的地方都不清掃，只有業(yè)主舉報(bào)才來清掃。

4、惡性循環(huán)。業(yè)主享受不到好的服務(wù)，那就拒繳物業(yè)費(fèi)。沒有物業(yè)費(fèi)的收入來源，物業(yè)公司就不好好服務(wù)，導(dǎo)致惡性循環(huán)。

咋樣做好一個(gè)物業(yè)管理

1、不斷學(xué)習(xí)，現(xiàn)代化的物業(yè)管理工作，要求物業(yè)管理人員能夠不斷的學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方式，隨時(shí)保持一顆不斷學(xué)習(xí)，要明白沒有什么是一勞永逸的，只有不斷的進(jìn)步才能持續(xù)的將物業(yè)工作做好。

2、善用工具，物業(yè)工作面對(duì)的是整個(gè)小區(qū)很多復(fù)雜瑣碎的事情，尤其是對(duì)于物業(yè)管理人員來說，細(xì)節(jié)問題處理不好的話，就很容易造成巨大損失的，盡量學(xué)會(huì)使用像微小區(qū)這樣的物業(yè)管理系統(tǒng)，這樣可以幫助處理物業(yè)管理工作，能夠極大的提高工作效率。

3、建立一個(gè)長(zhǎng)期的有效機(jī)制，結(jié)合小區(qū)業(yè)主和物業(yè)設(shè)施，配套出臺(tái)管理方案，培訓(xùn)員工的責(zé)任意識(shí)以及服務(wù)理念，強(qiáng)化物業(yè)公司整體素質(zhì)，灌輸為小區(qū)服務(wù)是他們第一的目標(biāo)理念，把小區(qū)管理好，治理好。

物業(yè)管理常見注意事項(xiàng)

1、收費(fèi)不透明。很多物業(yè)公司收費(fèi)都不透明，很多業(yè)主都不明白，這些物業(yè)費(fèi)的根源在哪里。

2、服務(wù)不到位。物業(yè)費(fèi)和服務(wù)不成正比，業(yè)主享受不到應(yīng)有的服務(wù)，而且物業(yè)人員對(duì)于業(yè)主的態(tài)度蠻橫無理。

3、物業(yè)人員管理渙散。有些物業(yè)人員基本都是混日子的，很多該清掃的地方都不清掃，只有業(yè)主舉報(bào)才來清掃。

4、惡性循環(huán)。業(yè)主享受不到好的服務(wù)，那就拒繳物業(yè)費(fèi)。沒有物業(yè)費(fèi)的收入來源，物業(yè)公司就不好好服務(wù)，導(dǎo)致惡性循環(huán)。

昆明小區(qū)物業(yè)管理方法

第一章　總　則第一條　為加強(qiáng)我省城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及《中華人民共和國(guó)建設(shè)部新建住宅小區(qū)管理辦法》，制定本辦法。第二條　本辦法所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)。第三條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指以住宅為主并配套有相應(yīng)公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)，花園住宅、住宅組團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、道路、交通、綠化、衛(wèi)生、治安、環(huán)境（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)）。第四條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的維護(hù)，修理和整治。第五條　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)私有房產(chǎn)，直管公有房產(chǎn)、單位房產(chǎn)的房屋所有權(quán)人和單位。

　　本辦法所稱房屋承租人，是指承租業(yè)主房屋居住或使用的單位和個(gè)人。

　　本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指業(yè)主家庭中不與業(yè)主共同享有房屋所有權(quán)且居住或使用業(yè)主房屋的成員。第六條　住宅小區(qū)的公共場(chǎng)所、設(shè)施，其業(yè)主、房屋承租人和非業(yè)主使用人有共同使用的權(quán)利和維護(hù)的責(zé)任。第七條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門歸口管理、業(yè)主自治、物業(yè)管理公司受委托管理的原則。第八條　省人民政府建設(shè)行政主管部門是省人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱省物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)全省住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資格認(rèn)證審批和物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)及崗位證書的發(fā)放與管理工作。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，擬定省物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章；組織實(shí)施省的住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)評(píng)選活動(dòng)和國(guó)家級(jí)的住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)申報(bào)活動(dòng)；指導(dǎo)住宅小區(qū)專用基金的使用，查處或組織有關(guān)部門共同查處物業(yè)管理中違反有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和本辦法的行為。第九條　州、市人民政府，地區(qū)行政公署建設(shè)行政主管部門是同級(jí)人民政府、行政公署住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱地、州、市物業(yè)主管部門），依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司資格申報(bào)材料的初審和報(bào)審；組織實(shí)施住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)活動(dòng)；指導(dǎo)、監(jiān)督各物業(yè)管理公司及住宅小區(qū)的管理工作。

　　縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門是同級(jí)人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門（以下簡(jiǎn)稱縣級(jí)物業(yè)管理部門），按照本辦法規(guī)定，做好以下五項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作：

　?。ㄒ唬┙M織本辦法的實(shí)施；

　?。ǘ┙M織召集第一次業(yè)主大會(huì)；

　?。ㄈ┍O(jiān)督住宅小區(qū)的交接工作；

　?。ㄋ模徟≌^(qū)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、房屋修繕工程預(yù)決算；

　　（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與有關(guān)部門之間的關(guān)系。第十條　住宅小區(qū)可依照本辦法規(guī)定成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)是住宅小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，接受物業(yè)管理部門的指導(dǎo)，依據(jù)業(yè)主公約和管委會(huì)章程行使職權(quán)。第十一條　物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法規(guī)定取得資格后，可接受管委會(huì)委托對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理。

　　物業(yè)管理公司可視情況在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置住宅小區(qū)管理處（所）進(jìn)行日常管理。第二章　業(yè)主大會(huì)第十二條　業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主行使房屋所有權(quán)和管理權(quán)的一種組織形式。業(yè)主大會(huì)須依據(jù)國(guó)家憲法、法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定進(jìn)行活動(dòng)。第十三條　住宅小區(qū)交付使用且入住戶達(dá)到50％以上時(shí)，縣級(jí)物業(yè)管理部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)。第十四條　業(yè)主大會(huì)由本住宅小區(qū)內(nèi)單位房、直管公房的法人以及年滿十八周歲的全體私房業(yè)主組成。私房業(yè)主不滿十八周歲者，由其法定代理人代理。第十五條　業(yè)主大會(huì)的決定須由出席會(huì)議的業(yè)主投票數(shù)過半通過。投計(jì)票的方法規(guī)定如下：

　?。ㄒ唬┧椒孔≌?，以戶為單位一戶一票；

　　（二）單位房、直管公房住宅以及非住宅房屋，以100平方米建筑面積為一票，不足100平方米建筑面積的按100平方米計(jì)算；超過100平方米建筑面積不足200平方米建筑面積的按200平方米建筑面積計(jì)算；超過200平方米建筑面積以上的照此類推。第十六條　業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

　?。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會(huì)的組成人員；

　?。ǘ┍O(jiān)督管委會(huì)的工作；

　?。ㄈ彾ü芪瘯?huì)辦公經(jīng)費(fèi)和人員工資；

　　（四）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；

　?。ㄎ澹Q定住宅小區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

　?。┬薷臉I(yè)主公約；

　?。ㄆ撸└淖兒统蜂N管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　?。ò耍┡鷾?zhǔn)管委會(huì)章程。

　　依據(jù)前款一、三、五、六、七、八項(xiàng)所作出的決定和結(jié)果須報(bào)當(dāng)?shù)乜h級(jí)物業(yè)管理部門備案。