建筑物殘余估價(jià)法怎么算 什么是建筑物的殘余估價(jià)法？其計(jì)算步驟有哪些?

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• 建筑物殘余價(jià)值估價(jià)法的基本思路是什么
• 什么是建筑物的殘余估價(jià)法？其計(jì)算步驟有哪些?
• 請(qǐng)教有關(guān)收益法中 建筑物殘余價(jià)值的確定與計(jì)算
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• 建筑物殘余估價(jià)法的基本思路是什么?
• 房屋的殘值該怎么計(jì)算?

建筑物殘余價(jià)值估價(jià)法的基本思路是什么

在新版的《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第292頁(yè)中，對(duì)于收益期限的確定，“在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)結(jié)束的情況下，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。。。。”

什么是建筑物的殘余估價(jià)法？其計(jì)算步驟有哪些?

根據(jù)剩余價(jià)值評(píng)估建筑物價(jià)格，具體參照折舊法！

請(qǐng)教有關(guān)收益法中 建筑物殘余價(jià)值的確定與計(jì)算

個(gè)人認(rèn)為 可以參照成本法中單純建筑物的算法，以期末當(dāng)時(shí)的重置成本價(jià)格*成新率計(jì)算。

資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題 別給我粘貼復(fù)制。網(wǎng)上那些答案我都寫(xiě)了沒(méi)一個(gè)能拿分的。

待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300m2，建筑面積200m2，月租金3 000元，土地還原利率為7％，建筑物還原利率為 8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收人的年總成本為7 600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格1 000元／m2，運(yùn)用青島三利騙兩萬(wàn)押金建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是（　d?。?/p>

(1)計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入：

總收入=3000×12=36000(元)

(2)總費(fèi)用=7600(元)

注意：如果題目分項(xiàng)告訴各項(xiàng)費(fèi)用，計(jì)算的時(shí)候要注意這里并不包含折舊費(fèi)用

(3)計(jì)算總收益：

總收益=36000-7600=28400(元)

(4)計(jì)算土地收益：

土地收益=1000×300×7％=21000(元)

(5)計(jì)算建筑物收益：

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折舊率=1／25×100％=4％

注意：折舊年限是建筑物的剩余使用年限

(7)建筑物價(jià)格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋+12％)25]}=61667×0.9412=58041(元)

建筑物殘余估價(jià)法的基本思路是什么?

　　思路：

建筑物殘余估價(jià)法是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，而以收益還原法以外的方法能求得土地使用權(quán)的價(jià)格時(shí)，從建筑物及只基地所的純收益中，扣除歸屬于基地的部分，即可得到歸屬于建筑物的純收益。將此殘余的純收益再用建筑物的還原利率還原，使可求得建筑物的收益價(jià)格。在計(jì)算歸屬于土地的純收益時(shí)，一般是用現(xiàn)行市價(jià)法或重置成本法等求得土地價(jià)格后，再乘上土地的還原利率即可求得。

α：建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益；

L：土地價(jià)格r1:土地的還原利率B：建筑物收益價(jià)格 r2：建筑物還原率 ;d：建筑物的折舊率 α2：建筑物的純收益

建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度收益還原的一種，它尤其適用難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價(jià)格的情況。

建筑物殘余法應(yīng)用舉例：

某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地還原率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)剩余使用年限為25年，用建筑物負(fù)責(zé)任估價(jià)法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。

年房租收入＝2400×12＝28800（元） ;年總費(fèi)用如下：

房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝1200（元）

土地使用稅（每年按2元／平方米計(jì)）＝200×2＝400（元） ;房產(chǎn)稅（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）

房屋的殘值該怎么計(jì)算?

殘值率由企業(yè)估計(jì)確定，一般是0%-5% 。

年折舊率需要知道折舊方法，殘值率才可以計(jì)算的，比如直線法，殘值率5%，使用年限10年，那么年折舊率=（1-5%）/10。

由于各個(gè)地區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都不一樣?？梢韵虍?dāng)?shù)叵嚓P(guān)拆遷部門進(jìn)行詳細(xì)咨詢。

擴(kuò)展資料:

2009年09月01日，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱：《解釋》）生效。

《解釋》第十一條、十二條內(nèi)容如下：

第十一條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；……，……第十二條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在回答記者提問(wèn)時(shí)，就上述條款中“殘值損失”的定義及計(jì)算方法回答如下：

殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。

《解釋》依照租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無(wú)約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無(wú)需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。

如裝飾裝修造價(jià)60萬(wàn)元，租期5年，則60萬(wàn)元造價(jià)攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬(wàn)元。合同履行兩年后解除，按照評(píng)估價(jià)值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬(wàn)元，但按照租期內(nèi)攤銷價(jià)計(jì)算，三年攤銷費(fèi)用為36萬(wàn)元。

則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷費(fèi)用確定為36萬(wàn)元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價(jià)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來(lái)確定殘值。

參考資料來(lái)源：百度百科——?dú)堉德?/p>